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飯田グループホールディングスの
評判
口コミ考察


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著者:田中住宅診断事務所 田中勲

◆はじめに

飯田グループホールディングスの評判や口コミ

パワービルダー系の新築の建売住宅(飯田グループホールディングス、アーネストワン、一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アイディホーム)の口コミや評判、クレームについて建物診断を行なう立場から考察しました。

《目次》


第1章:飯田グループホールディングスとは?


第2章:飯田グループの安さの秘密


第3章:飯田グループHDの問題点


第4章:具体的な欠陥や瑕疵の事例


第5章:値下交渉のコツとポイント


第6章:購入する際の注意点とまとめ



《参考資料》

幻冬舎GOLDオンライン記事
『建売住宅の見極め方』


ビジネスジャーナル記事
『新築戸建て、1千万円台時代突入・・・』


ライフネットジャーナル記事
『仲介手数料無料ゼロシステムズのカラクリ』


田中式建物診断のゼロシステムズ




◆第1章:飯田グループホールディングスとは?

大量生産されるローコストの新築分譲住宅は、20年前と比べると建物の設備仕様が向上しました。

しかし、年間数万棟レベルで大量生産される新築分譲住宅と言っても木造住宅は、職人の手作りです。

職人と現場監督などの腕とモラルにより物件ごとに『出来の良いアタリの建物』と『出来の悪いハズレの建物』が存在して品質にバラツキがあるのも評判や口コミどおり事実です。

私どもで建物診断を実施すると、小さな不具合から欠陥住宅と呼ばれるような重大な瑕疵(欠陥や施工ミス)まで様々な不具合を発見します。

これは、飯田グループホールディングスなどのパワービルダーに限らず中小の工務店の建売住宅でも同じことが言えます。

まずは、評判や口コミだけ判断せず1棟1棟の建物の品質を見極める確かな目を持つことが大切です。

それでは、具体的に何に気を付けて建売住宅を選べばよいのでしょうか?

ここからは、新築の建売住宅を購入する際の注意点や心構えなどを解説します。

1.飯田グループホールディングスとは?

2013年に「飯田グループホールディングス株式会社」という持ち株会社が上場しました。

この持ち株会社の設立に伴い以下の6社は、上場を廃止して持ち株会社の傘下となりました。

飯田グループホールディングス
・一建設
・アーネストワン
・飯田産業
・ 東栄住宅
・アイディホーム
・タクトホーム

「一建設株式会社」の以前の会社名は「飯田建設工業株式会社」です。
創業者は、故「飯田一男氏」という方で「飯田グループホールディングス株式会社」の元会長です。

「一建設」の“一”は、故「飯田一男氏」の“一”から来ていると言われています。

2013年までは別々に上場していた別会社でしたが、2013年より「飯田グループホールディングス株式会社」という持ち株会社が出来て経営統合されましたので持ち株会社の傘下のグループ会社となりましたが、それまでは、別会社としての存在でした。

現在は、創業者の親族企業である「有限会社一商事」と「有限会社樹商事」という会社が「飯田グループホールディングス株式会社」の大株主です。

よく会社名を見ると「アーネストワン」「ホークワン」「アイディ(ID)ホーム」「飯田産業」「一建設」は、「故飯田一男氏」の苗字(ID=イイダ)や名前(“一”=ワン)の一部が社名に入っていて、大株主の「有限会社一商事」との強い繋がりを想像させます。

飯田グループホールディングス(一建設、アーネストワン、タクトホーム、東栄住宅、アイディホーム、飯田産業)のような、年間数千棟もの建売住宅を分譲している分譲業者の事を近年では、「パワービルダー」と呼ぶようになりました。

年間100棟~200棟の分譲棟数レベルの分譲業者では「パワービルダー」とは呼ばれません。
ただ、何棟以上から「パワービルダー」と呼ぶかの厳密な規定はありません。

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第2章:飯田グループホールディングスの安さの秘密

◆1.土地+新築=価格1280万円!?

マイホーム購入を検討している人の理想は・・・

「土地を購入して、住宅展示場のような家をオーダーメイドで建築する・・・」

マイホーム購入の理想だと思います。

しかし、この理想を叶える為には、相当な資金力が必要です。

土地価格は地域相場により異なりますが、

例えば、土地2000万円で購入後に建築費1500万円~2000万円程度で注文住宅を建築すると

土地+建築費で合計3500万円~4000万円となります。

更に別途工事で駐車場やフェンスなどの外構工事で約200万円程度必要になります。

このように注文住宅では、別途工事費用が次々と必要となり、建売住宅を購入する事と比べると高額になります。

余談ですが・・・ローコストの注文住宅や企画住宅のハウスメーカー(アキュラホーム、タマホーム、アエラホームなど)の「坪単価25万円からの家造り・・・」などのキャッチフレーズは、お客様の目を引きます。

広告や看板だけで判断すると“坪単価25万円×30坪=750万円”で注文住宅が建築が出来ると思わされます。

しかし、実際にモデルハウスに出向き、ハウスメーカーの営業マンから具体的な説明を受けると、結局は、現場管理費や上下水道の接続費用等の様々名目で別途必要工事費用が数百万円単位でかかります。

別途必要工事費用を加えるとローコスト住宅でも建築総額は、最低でも1500万円以上にはなります。

このようにローコストの注文住宅で建築しても土地建物総額3500万円以上もかかるのに同じエリアで「一建設」や「アーネストワン」などのパワービルダー系の新築分譲住宅は、価格2780万円(例)で販売されている事も良くあります。

地域によって異なりますが、埼玉県や千葉県の郊外では、新築分譲住宅が1500万円を切った価格で販売されている事もあります。

私が把握している新築分譲住宅の最低価格は、埼玉県の郊外の物件が度重なる値下げにより価格1280万円で販売されている物件を見たことがあります。

ビジネスジャーナル記事
http://biz-journal.jp/2015/06/post_10164.html


土地付の新築一戸建が価格1280万円なんて通常はあり得ない金額です。
地元工務店であれば、建物本体代金にすら足りません。

アーネストワンなどのパワービルダーは、エンドユーザーが個別に土地を購入して注文住宅で建築するよりも、大よそ500万円~1000万円以上も安く新築一戸建を分譲しています。


◆2.アーネストワンなどは、なぜ安く建築出来るのか?

・「何故、こんなに安く新築一戸建が販売できるのか?」

・「こんなに安いのでは、手抜き工事なんじゃないの?」

・「こんなに安いのでは、どうせ欠陥住宅なんじゃないの?」

と考える人は多いと思います。

ここからは、パワービルダー系の新築分譲住宅の安さの秘密を解説します。


2-1.アーネストワンなどの飯田グループホールディングスは土地を安く仕入れている

飯田グループホールディングスに限らず、世の中の「不動産会社」は、土地を一般の相場よりも安く仕入れなければビジネスになりません。

例えば

土地の周辺相場が坪単価60万円で売買されているエリアを一例でご説明します。

この位の相場のエリアであれば一般的な不動産会社やパワービルダーでは、坪単価45万円以下で土地を仕入れなければビジネスなりません。

例えば、

≪エンドユーザーが土地を購入する場合≫

土地面積35坪×坪単価60万円

=土地価格2100万円



≪飯田グループが土地を仕入れる場合≫

土地面積35坪×坪単価45万円

=土地価格1575万円


Q1:何故?土地を安く仕入れできるのか?

A1:即決でスピーディーに購入するから安い土地の情報が集まる

解説1

不動産会社には、エンドユーザーと違い最新の売却物件情報が集まります。

安い物件情報があれば不動産会社は、エンドユーザーに売地情報を紹介しないで不動産会社が自ら土地を買取りします。

必然と購入(土地仕入れ)の決断が早いパワービルダーに売地情報が集まります。

従って残念ながら安い土地情報がエンドユーザーの目に留まるということは殆どありません。


A2:エンドユーザーでは購入しきれない大きな土地を安く仕入れる

解説2

例えば、面積300坪の広大な土地の場合

300坪×坪単価60万円
=土地価格1億8千万円

一般消費者はは、これほど広く高額な土地を一括で購入できる人は殆どいません。

不動産業者や飯田グループホールディングスは、このように一括では、高額過ぎて一般消費者が購入できない土地を割安で仕入れます。

例えば、

この土地を1億円への値下交渉が成功した場合

1億円÷300坪
=坪単価33.3万円

なんと相場の半額近くの価格で仕入れた事になります。

この300坪の土地を単純に30坪ずつ10区画に分割すると1区画30坪あたりの原価が999万円の物件となります。
※開発道路や造成費などの経費は考えない場合の計算です。

このように「一建設」や「アーネストワン」などの「パワービルダー」は、豊富な資金力で広大な土地を割安に仕入れています。

しかし、土地が広ければ良いという訳ではありません。

「一建設」や「アーネストワン」のような「パワービルダー」の特徴として100棟以上の大型プロジェクトは、完売までの期間が長期に亘り売れ残りのリスク(借入金利負担)を考えて、あまり好んで手を出さないのも特徴です。

従って、これらのパワービルダーは1棟から15棟現場くらいの小規模分譲が多いのが特徴です。
※ミニ開発と呼ばれています。


2-2.建築原価のコスト削減を極限まで追及している

「利は元にあり」という言葉があるようにパワービルダーは、建築原価を徹底的に抑えることに躍起です。

世界のトヨタ自動車もネジ1本にいたるまでコスト削減に拘っている事と同様です。

パワービルダーは、年間数千棟も新築一戸を建築して販売しています。

このスケールメリットを活かして、建材や設備の仕入価格を極限まで安値に抑えています。

「この建物総額の原価は、いくらなのだろう?」と建売住宅の購入を検討していれば誰が疑問に思います。

結果から言いますと、パワービルダーの建物の原価は、各会社により異なりますが2階建で900万円位と言われています。(推定)

以前は、800万円前後の原価だったようですが、建築資材や現場人件費などの高騰で原価が900万円位までUPしたようです。

しかし、飯田グループホールディングス株式会社の持ち株会社を設立して建材などの仕入れを統一する事により、更なる建築原価の削減を実現させようとしています。

「えっ~新築一戸建が900万円位で出来るの!?」

「そんなに安いのでは、欠陥住宅なのでは!?」と思う人は、少なくないと思います。

以前、私の知人の創業70年の地元工務店に、「一建設と同じ仕様と同じ延床面積で建てたらいくらかかるか?」と見積依頼をしたことがあります。

中小の工務店では、最低でも1200万円~1300万円はかかるという結果になりました。

パワービルダーでは、900万円位で出来る建物が街の工務店では、1200万円~1300万円もかかる・・・

何故、400万円位の価格差が出来るのでしょうか?



◆3.パワービルダーが安く建築出来る訳


1.年間数千棟も同仕様の建築で大量仕入れ

例えば、

システムバスルームの定価80万円位するものを、パワービルダーは25万円位(推定)で仕入れます。

街の工務店の仕入れ値は、工務店の規模にもよりますが大よそ40~50万円くらいです。

このように大量仕入れにより各部材や設備の仕入価格が安いのです。

システムキッチンなどのメーカーの工場には、パワービルダー専用商品のレーンがあるとも言われています。

パワービルダーのシステムキッチンは、外観デザインが注文住宅で使われている商品と同じであっても、各種機能を簡素化してコスト削減したパワービルダー専用仕様の商品を使用しています。

年間数千棟もの建売住宅を建築する企業が6社も経営統合するという事は、年間約2万棟以上の建売住宅を建築する企業という事になります。

パワービルダーは、大量生産の世界のトヨタ自動車や大量仕入れのディスカウントストアと同様の原理で建築費の更なるコスト削減を目指しています。


2.最短工期で人件費や金利経費の削減

一建設やアーネストワン等のパワービルダーでは、上棟してから木工事完了まで約45日を目安に工期を組むと言われています。

これは、木造住宅として極めて短い工期と言えますが、徹底した作業工程の効率化と建材や設備の搬入タイミングの効率化により、この工期を実現しています。

工期を短くする事で人件費だけでなく、パワービルダーにとって事業資金の金利負担も削減しているのです。

また、アーネストワンや一建設のようなパワービルダーの建売住宅では、建築途中の未完成物件であっても施主との仕様打合せはありません。

建築途中に注文住宅のように施主の要望を聞いていては、作業工程の効率化が出来ずコストアップにつながってしまいます。

従って、パワービルダーでは、建築仕様の変更や間取りの変更を極端に嫌う(事実上できない)のが実情です。

過去に仕様の変更や間取りの変更をパワービルダーの担当者に相談したら『うちは建売住宅だから注文をしたかったら他で購入して下さい!』と冷たく断られた事もあります。


3.分離発注で中間マージンをカット

意外に思うかもしれませんが「一建設」や「アーネストワン」等のパワービルダーは、下請けの工務店や建設会社に工事を『一括で丸投げ』するという事はしません。

※『一括で丸投げ』とは、自社で工事や管理をせずに別の工務店や建設会社へ全ての工事を発注することです。

パワービルダー系の分譲業者には、社内に工事部があり、現場監督は、パワービルダーの社員です。

建材や設備機器などは、一括でパワービルダー自身で仕入れます。

パワービルダーの工事部が「大工」「クロス業者」「設備業者」などの各職人を手配します。

従って下請工務店に丸投げはなく、パワービルダーは街の工務店と同様に分離発注で建築しているのです。


4.必要最低限の設備仕様

一建設やアーネストワンなどパワービルダーの建売住宅は、自動車に例えると、カローラクラスかもしれません。

カローラクラスでも4ドアで5人乗りです。

当然、シートベルト、エアバック、パワーウィンドウ、エアコンなどの安全装備と快適装備もついています。

パワービルダーの建物も同様に、フラット35“S”仕様に対応する為に基礎高、断熱性能、耐震性能、ペアガラス等々、しっかり装備されています。

しかし、床暖房、食器洗乾燥機、エアコン等の設備は、装備されていません。

また、パワービルダー系の建売住宅は、何故か昔から『網戸』が付いていなくオプション品ですので注意が必要です。

セキスイハウスやダイワハウスなどの有名な注文住宅は、クラウン又はレクサスのようなものです。

当然、クラウンになると室内は、カローラに比べて静粛性に優れていて快適です。

最新のナビゲーションや本皮シート、パワーシート、シートヒーター、ハイブリッドシステム等々、そして、レクサスであれば、エンブレム(ネームバリュー)代も車両価格に反映されていると言ってよいでしょう。

当然、クラウンとカローラを比べると、間違いなくクラウンの方が高級でボディ剛性や装備が優れています。

一つだけ、カローラが勝る点は価格です。

価格600万円もするクラウンでも5人乗り。

価格150万円のカローラでも5人乗りです。

5人乗車で、どこにでも移動できるという実用的な性能は、クラウンもカローラも同じなのです。

パワービルダーの建売住宅とセキスイハウスの注文住宅の差は、カローラとクラウンの差と置き換えて考えると理解しやすいでしょう。

しかし、自動車は、厳格に管理された工業生産品ですが、建売住宅は、個々の職人が造る製品です。

従って、建売住宅に限らず大工さんが造る住宅の場合は、『出来の良いアタリの建物』と『出来の悪いハズレの建物』の差が存在します。

このような完成精度のバラツキなどを考えると、カローラでなく、つくりが大雑把な国の輸入車にも例えられるかもしれません。


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第3章:パワービルダーの問題点

◆1.パワービルダーの評判と口コミの悪さの原因?

『Yahoo知恵袋』や『掲示板などの書込み』などのサイトには、一建設やアーネストワンなどのパワービルダー対する悪い評判を多く見受けられます。

それは、実際に事実なのでしょうか?

確かに掲示板にわざわざ嘘を書く人はいませんので殆どが事実だと思います。

ただ、あまり建物(不動産)に詳しくない人が建売住宅の悪い評判を書いている人も多いのも事実です。

不動産に限らずネット上の悪い評判などの書き込みは、エンドユーザーを惑わす事にも繋がります。

パワービルダーの新築住宅を購入しようと検討中のユーザーは、その悪い評判の“根拠”や“理由”をしっかり理解して“対策”を考えてから購入する事でトラブルや後悔しない住宅購入が実現できると私は考えます。


具体的にパワービルダーの何が悪いのでしょうか?

1.注文住宅と違い現場監督の目が行き届かない

中小の工務店や建築会社では、社長や社員が現場監督を行い、現場につきっきりで現場管理をします。

現場監督が四六時中現場に行きますので建築中の些細な不具合などにも気が付きます。

当然、建物の仕上がりは綺麗で素晴らしいものが多くなり粗悪な建物が生まれる可能性は低くなります。

しかし、パワービルダーに限らず大量生産の建売住宅の場合、1人の現場監督が数十棟単位で多くの棟数を同時に現場管理しなければなりません。

これでは、現場の細かいところまで目が行き届かなく、中小の工務店の現場に比べて仕上がりが悪い建物が生まれる可能性が高くなってしまいます。


2.工期優先で不具合は後手後手の対応

パワービルダーの現場は、徹底した工程の効率化で現場工程がどんどん進行していきます。

忙しい現場監督は、工事中の傷や不具合を完成してから手直し工事を手配します。

パワービルダーに限らず大量生産の建売住宅の現場監督の仕事は、そもそも、品質管理ではなく建材や設備の搬入と職人手配の工程管理が主な仕事がメインなのです。


3.職人と監督の能力とモラル次第で品質にバラツキ

パワービルダーに限らず年間数百棟以上の新築を生産する大量生産の新築分譲住宅では、常に大工やクロス業者などの職人不足が共通の課題です。

従って、パワービルダーでは、常に下請の職人を募集しています。

現場で造られる木造住宅は、大工やクロス業者などの職人の技術力とモラルにより『出来の良いアタリの建物』と『出来の悪いハズレの建物』のような差が出てきます。

建物の出来の良し悪しは、単に『職人の技術力』だけでなく『職人もモラル』でも影響します。

大工手間(大工に支払う報酬)などの請負単価が低くなると、モラルが低い職人や仕事にプライドがない職人が集まります。

職人の頭の中で「どうせ安い仕事なんだから・・・」という考えがあると、技術力がある職人でも『雑な施工』につながります。

このように職人次第で建物の精度にバラツキでてしまいます。


4.施主の目がない現場

注文住宅の場合は、施主(一般消費者)が存在して、頻繁に施主が作業状況を見に来るのが一般的です。

施主が見に来ると職人は、緊張感をもって仕事をするので必然と丁寧な仕事になります。

注文住宅では、施主が現場に来る際に、お茶などの差し入れをしますので、施主の顔や人柄を知ることにより、職人さんは、自然に丁寧な仕事になります。

いずれにしても施主が現場に来ることは現場工事にとって良いことなのです。

しかし、建売住宅では、施主の監視の目がありませんので、注文住宅に比べて現場に緊張感がありません。

ただし、建売住宅の建築現場では“工期に間に合わせる”という“工期厳守”という緊張感は非常に強いようです。

もし、未完成の建売住宅を購入するのであれば、工事中に時々見に行って職人さんにお茶などの差し入れしながら「楽しみですので宜しくお願いします。」と大工さんに一言添えるだけでも良い効果があるかもしれません。

ただ、毎日、朝から晩まで施主が職人を見ていては、職人さんも仕事がやり難くなりますので程々に・・・。

職人さんは、午前10時、正午、午後3時に休憩をとりますので、その時間にを目安に差し入れをすると良いでしょう。

ただし、職人さんは、昼食後にお昼寝をする方も多いのでご注意ください。


5.現場監督も建売住宅だから・・・という気持ち

現場監督自身が工期に追われていて忙しいので、注文住宅では無く、「これは建売なんだ」という気持ちで仕事をしているのでお客様が工事中にキズや不具合を指摘しても、「完成してから直しますから・・・」とあまり積極的な対応が無い場合があります。


6.売主の営業担当者の対応

パワービルダーは、基本的に自社で直接販売をしないで、仲介の不動産業者が販売するのが主流です。

パワービルダーの営業マンは、『対エンドユーザーへの営業』ではなく、『対仲介業者への担当者』という感覚なので、エンドユーザー相手の営業マンと異なり口調や対応が良くない場合があります。

お客様から「売主の担当者を変えて欲しい!」とクレームを今まで何度も頂いた事があります。

パワービルダーに限らず大量生産の建売住宅の売主側の営業マンは、『販売に苦労しなくても仲介業者が売ってくれる』という考えが根底にあり、買主や仲介業者への対応が横柄な営業マンも少なくありません。

もちろん、パワービルダーの営業全員ではありません。

しかし、新人営業は、比較的丁寧であっても、数年経験した(ベテラン?)営業になると、だんだん横柄になる傾向があります。

残念ながら、横柄な営業マンに関しては、パワービルダーに限らず、不動産業界全体に言えることです。


7.オプションや追加工事が多い

コスト削減の結果ですが、シャッター雨戸、網戸、照明器具、テレビアンテナ、それにカーテンレールが付帯されていません。

それらの設備は、パワービルダー側でオプションとして用意しています。しかし、商品により量販店の方が安い場合があります。

引っ越し後、それらの設備に別途20~50万円位はかかると覚悟しなければなりません。

テレビアンテナをつけても、地デジ電波が弱い地域がありますので、その場合は、ケーブルテレビの引き込みが必要です。

ケーブルテレビ視聴には、接続費用の他に視聴料が毎月必要になります。

引越し後のランニングコストに影響しますので、私どもでは、契約前に地デジ電波の測定をしています。

※地デジ電波測定について
http://www.0systems.com/shindan.html



8.購入後の不具合箇所への対応

年間数千棟も建築しているので、分譲済みの建売住宅の累積棟数は、数万棟レベルです。

そのアフターサービスとなると膨大な棟数になります。

しかし、売上や販売棟数を増やす事に積極的ですが、引き渡し後に発覚した不具合に対してのクレーム的なアフターサービスには、消極的な事が多いようです。

例えば、明かに引渡し前についた傷であっても、引渡し後に発見した傷に関しては、一切保証対象外としているパワービルダーも多いので注意が必要です。

この件のトラブルは、とても多いので注意が必要です。

クレームを何度も連絡すると「上席と相談して対応します」や「しばらく様子見てください」など、ウヤムヤにされていまう対応も少なくないようです。

また、手直し工事の職人さんが約束の時間に来ないという事も多々あります。

このようなクレーム対応に対するクレームのご相談もよく受けます。

このようなトラブルを回避する為にも、物件の引渡前に買主側で傷や不具合を確実に発見して、不具合箇所を引渡前に売主側で確実に是正してもらう事が大切です。

引渡前の立会検査で不具合箇所を発見する事は、買主だけでなく売主にとっても引渡後のトラブル(クレーム)回避につながります。

従って、私どもでは、引渡しまでに建物診断を合計4回実施しています。

建物診断実施のタイミング
1回目:内覧時
2回目:契約前
3回目:立会い時
4回目:引き渡しの1~3日前

※合計4回の建物診断の詳細
http://www.0systems.com/index-m06.html



9.出来る限り早く資金回収をする経営方針

完現場を契約した場合は、お引渡(残金決済)は、原則3~4週間以内というのがパワービルダーの約束ごとです。

この間に住宅ローン申込~内定~残金決済を完了させなければなりません。

フラット35の住宅ローンの特徴として、審査申込から資金実行まで1ヶ月以上の時間を要するケースが多いので、物件の広告に「フラット35S対応物件」と記載されていても、実際はパワービルダーの担当者からは「フラット35は時間がかかるので銀行ローンを使ってください!」と要求される場合もあります。

またネット銀行(新生銀行やSBI銀行など)も申込みから資金実行まで2か月近くかかるのでパワービルダー系の新築分譲住宅を購入の際には不向きな金融機関と言えます。



10.耐震強度不足


木造2階建の新築一戸建では『構造計算書』を建築確認申請時に建築確認検査機関に提出する義務がなく、耐力壁などの計算については、民間の設計士任せられています。

WEBサイトで検索すると今でも目にする記事ですが、パワービルダーに限らず大量生産の建売住宅では、過去に耐力壁(筋交い)が基準に満たない、耐震強度不足の新築分譲住宅が複数発見されました。

国交省が会社名を発表した耐震強度不足の参考資料
http://www.mlit.go.jp/common/000036417.pdf


一般的に「今は設計段階でチェックしているから耐震強度不足は大丈夫です」と言われておりますが、そもそも、根本的な建築確認の制度は、以前と変わっていません。

真剣に新築一戸建の購入を検討している一般消費者としては、営業マンに「現在、耐震強度不足は大丈夫です」と言われても、不安を払拭できないのも当然です。

【木造2階建の耐震強度について】

木造2階建の新築一戸建は、耐力壁が少なく保有耐力が耐震基準に満たなくても建築確認申請はおりてしまう可能性が今でもあります。

従来の住宅診断では、耐震診断を行なう事はできません。

新築分譲住宅をご購入する際には、1級建築士などの第三者の専門家に耐震診断を依頼して耐震性能を数値的に確認してからご契約する事をお奨めします。

田中式建物診断で取り入れている一般診断法による耐震診断では、耐震診断の計算結果で保有耐力が評点1.5以上の住宅であれば、震度6強~7程度の地震に対しても倒壊しないという基準です。

※耐震診断の評点について
http://www.0systems.com/index-m01.html

【木造3階建の耐震強度不足について】

木造3階建は、構造計算をしているから一般的に大丈夫と言われておりますが、一概に大丈夫と言い切れませんので注意が必要です。

※参考動画
木造3階建の耐震実験での崩壊
https://www.youtube.com/watch?v=tWSUwPCqZFI

特に1階部分がビルトインガレージの新築の建売住宅では、ビルトインガレージ部分の壁量が極端に少なく耐震診断を実施すると耐震評点が1.5を下回る物件も中にはあります。

従って1階がビルトインガレージで壁が少ない建物の場合、ご契約する前に必ず耐震診断を実施する事を推奨いたします。

また、新築の建売住宅を購入しても、引渡しを受けた時点から中古住宅になってしまいます。

中古住宅を耐震診断する際には『劣化度による低減係数』を考慮して計算します。

新築時点での耐震評点が1.5であっても、築後10年経過すると劣化度による低減係数を考慮して耐震診断を行ないますので、その場合、耐震評点1.5を下回ってしまいます。

従って、新築時点では、耐震評点1.5を「ギリギリ」で上回っているのではなく、新築時点では、ある程度余裕を持った耐震評点の耐震診断結果が必要と考えます。

※耐震診断の評点について
http://www.0systems.com/index-m01.html

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第4章:具体的な欠陥や瑕疵の事例

◆実際にあった建物の不具合やクレーム集

ここでは、不動産業界歴20年以上の経験の中で、
実際に私が発見した建物の不具合やお客様からあったクレームをご紹介します。

≪大小さまざまな瑕疵(不具合)事例≫

過去に私が発見した建物の瑕疵事例をご紹介いたします。

1.床下の基礎に水が溜まっている
2.壁内部で断熱材の抜けやズレがある
3.壁や天井内部の雨水の侵入
4.晴天なのに床上浸水
5.巾木(はばき)周辺のトラブル
6.階段、フローリング、扉に傷や隙間
7.建具(ドア)の傷 フローリングの傷
8.クロスの不具合
9.収納の中の造りが雑
10.トイレから水漏れ
11.サッシのビスが付いていなかった
12.室内のドアストッパーが付いてい
13.床下の断熱材の施工不良
14.基礎コンクリートの不具合
15.構造上耐震強度が不足して壁を剥がして筋交いを追加
16.床がきしむ
17.室内ドアの建付けが悪い
18.準防火地域エリアでの石膏ボード貼り忘れによる違反建築
19.電磁波が異常に高い
20.ホルムアルデヒド濃度が高い建売住宅

具体的な画像つきの欠陥住宅の事例は以下をご参照ください。
http://www.0systems.com/index-m04.html


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第5章:値下げや価格交渉について

不動産をご購入の際には、誰もが少しでも安く購入したいと思います。

実際に不動産の値引きとは、どのようにするのでしょうか?

また、値引きを出来る物件と値引きが出来ない物件などがあるのでしょうか?

広告を見ていると

「価格改定3180万円→2980万円!」

と記載されていることがあります。

パワービルダーは、土地を仕入れてから建築して契約して資金回収するまでの期間を半年以内に終了する事を目標にしています。

そこで、一建設やアーネストワンなどのパワービルダーは、建築中に完売する事を目標(理想)としています。

パワービルダーでは『完成した建物』→『資金未回収物件』という考え方です。

資金を早期回収する為に建物が完成したら値下げを実施して販売の促進(早期資金回収)をします。

※価格改定(値下げ)の例

価格3280万円・・・・更地の段階

価格3080万円・・・・建築中

価格2980万円・・・・完成

価格2780万円・・・・完成して1ヶ月しても売れない場合

このように「更地」→「建築中」→「完成」→「在庫処分」という順序で値下げする傾向にあります。

各建売メーカーの1物件に対する利益率については、あえて触れませんが、バブル時と違い、建売1棟販売しても薄利な事は確かです。

価格を2回~3回値下げをすると原価割れの現場も中にはあります。

街の工務店や個人の小規模な不動産会社が建売住宅を建築して赤字を出したら会社の死活問題です。

しかし、パワービルダーなどの大規模な建売分譲業者は、他の現場を含めて全体で利益を考えます。

例え一部の現場が赤字であっても他の現場の利益でカバーするというスケールメリットで値下げに対応しています。


◆価格交渉のコツ

1.値下げしたばかりの物件は、価格交渉がし難い

パワービルダー系は、営業所や担当者レベルでは価格の決定権がありません。

値下交渉の決裁に関しては、本社に稟議を上げて承認を得なければなりません。

販売価格を価格改定(値下げ)した直後の物件に対して、更に値下交渉しても、パワービルダーでは、本社稟議が通らない事が多いです。


2.口頭では無く、書面で価格交渉をする

一般的に不動産売買では、口頭では価格交渉を行ないません。

買付証明書や不動産購入申込書と呼ばれる書面で価格交渉をします。

この書面に、購入希望価格と契約予定日を記入いたします。

「この価格になれば、何月何日に契約します」とい意味合いです。

3.契約予定日を早めに設定する

買付証明書や不動産購入申込書などの書面を売主側に提出しても契約予定日が遠いと(10日後や2週間後など)値下交渉は成功しません。

「買主からの価格交渉を受け入れる代わりに、早く契約して下さい」と売主側に要求されます。

従って価格交渉をする場合は、長くても書面提出から1週間以内の契約が理想と言えます。

パワービルダー系は、買付を提出してから契約日までは3~4日程度が一般的ですので注意が必要です。


4.住宅ローンの事前審査の承認は必須

パワービルダーが懸念する事の一つは、契約後に買主の住宅ローン不成立によりキャンセルになってしまうことです。

その為、パワービルダーは、買主の住宅ローン事前審査の仮承認を取得していないと契約しません。

従って、買付けを提出する際には、銀行の住宅ローン事前審査の申込も行う必要があります。


5.ダメ元な無謀な価格交渉はタブー

無謀な金額で交渉をするとパワービルダー側の担当者に本社稟議にも上げる事が出来ないと、担当者レベルで断られてしまいます。

常識的な範囲の価格交渉がベターでしょう。 (下記の物件価格別の価格交渉分析結果を参考にして下さい)


◆パワービルダーに対して出来にくい交渉

1.オプションを無料でつけて欲しい・・・

これは、出来そうで出来ない(出来難い)交渉です。

パワービルダー系の売主業者の多くは、オプション工事(網戸やシャッター雨戸など)を子会社や別会社が取り扱うように会社を分離しています。

従ってパワービルダー系の売主側の営業マンは、別会社の絡んだオプションのサービス工事の交渉を避ける傾向にあります。

商品などの現物のサービスを望むのでは無く価格交渉の方が無難です。

ただし、時期により売主自ら、例:40万円分のオプションプレゼント!と広告に記載している場合もあります。

しかし、オプションプレゼントなどは、表示価格(定価)で契約した場合に限るという事が殆どですので注意が必要です。

2.建物仕様や間取りの変更

クロス(壁紙)の色柄、外壁の色柄、建具の色柄、間取りの変更、外構工事の使用など、残念ながらパワービルダー系の建売住宅では殆ど受け付けませんのでご注意下さい。

3.契約当日の価格交渉

これは、パワービルダーとの契約に問わず不動産取引では、タブーです。

ご契約前に事前にご契約条件が整ったから、売主、買主、仲介業者などの関係者が集まっているのに、当日に更に条件を提示する事はマナー違反と言えます。

4.なんらかのサービスを営業マンに要求や期待

パワービルダー系の支店や営業担当者(社員)には、基本的に決裁権が無いと思って下さい。

何かのサービスなどを要求や期待をしてもパワービルダーの売主担当者は、会社の決定や会社のルールに従うしかありません。

従って、サービス以外にも個別に念書や覚書の要求や契約条文の文面変更などを要求しても残念ながら対応してもらえません。


≪値下交渉についての分析≫

新築一戸建(物件価格2000万円未満)

1.値下金額50万円以下・・・44%
2.値下金額50万円を超~100万円以下・・・35%
3.値下金額0万円・・・14%
4.値下金額100万円超~200万円以下・・・6%
5.値下金額200万円超~300万円以下・・・1%
6.値下金額300万円超・・・0%

価格2000万円未満と比較的安い物件の場合は、100万円を超える値下げ交渉は難しいと言えます。

新築一戸建(物件価格2000万円~3000万円未満)

1.値下金額50万円超~100万円以下・・・34%
2.値下金額50万円以下・・・27%
3.値下金額0万円・・・24%
4.値下金額100万円超~200万円以下・・・12%
5.値下金額200万円超~300万円以下・・・2%
6.値下金額300万円超・・・1%

価格2000万円未満の物件に比べて50万円~100万円位の値引きに成功している人が多い様です。
50万円~100万円の値引きとは、80万円の端数と呼ばれる値引きが多い事が伺えます。

新築一戸建(物件価格3000万円~5000万円未満)

1.値下金額50万円超~100万円以下・・・36%
2.値下金額0万円・・・26%
3.値下金額50万円以下・・・18%
4.値下金額100万円超~200万円以下・・・16%
5.値下金額200万円超~300万円以下・・・2%
6.値下金額300万円超・・・2%

価格3000万円~5000万円未満の物件も80万円の端数値引きが一番多い事と同時に値下金額0万円が26%を占めています。
値下金額0円というのは、この価格帯の物件は、人気エリアにある人気物件が多いことが要因と分析できます。

新築一戸建(物件価格5000万円以上)
1.値下金額50万円超~100万円以下・・・33%
2.値下金額100万円超~200万円以下・・・28%
3.値下金額50万円以下・・・19%
4.値下金額0万円・・・11%
5.値下金額200万円超~300万円以下・・・6%
6.値下金額300万円超・・・3%

価格5000万円以上台の物件も80万円の端数値引きが一番多いですが、100万円超~200万円以下の値引きも多いです。
50万円超~200万円以下の値引きは51%と半数以上の人が、この位の値引き交渉をしている事がわかります。

分析結果

データから伺えることは、価格交渉50万円~100万円の価格交渉の成功率は高いといえます。

リーマンショックの直後は、建売住宅を新築しても売れない時が続き買手市場で200万円位の値引きにも応じてくれた時期もありましたが、最近は、売れ行きも好調で極端な価格交渉は難しいと言えます。

具体的には、端数と呼ばれる部分から100万円程度が限界と言えます。(端数の例:2980万円なら80万円値引き交渉をして2900万円に・・)

但し、問合せが多い人気物件の場合は、一切値下げに応じてもらえない場合があります。すべてが値下げ出来るとは思わない方が良いと言えます。

200万円を超える価格交渉の成功率は、極めて難しく5000万円未満の物件の場合では1%~2%程度です。

200万円超えの価格交渉は、極稀なタイミングです。

極稀なタイミングとは、売主自身が販売価格の改正(値下)を検討しているタイミングに重なって値下交渉の買付を提出した場合、200万円超の値下交渉が成功する場合があります。


◆実際にパワービルダーの建売を購入した顧客の声

私どもを通して新築分譲住宅を購入した方の口コミ評判掲示板をご覧ください。

口コミ評判掲示板
http://www.0systems.com/#manu

◆どんな人が建売住宅を購入しているの?

私どもを利用して購入しているお客様の年齢層、年収、自己資金 職業などの購入層を分析してみました。

≪年齢層≫
1.30才代・・・34%
2.20才代・・・28%
3.40才代・・・20%
4.50才代・・・12%
5.60才以上・・・6%
※20~30才代が全体の半分を占めています。

≪年収≫
1.400万円~499万円・・・24%
2.500万円~599万円・・・20%
3.300万円~399万円・・・16%
5.800万円~1199万円・・・12%
5.600万円~799万円・・・12%
7.0万円~299万円・・・10%
8.1200万円~1599・・・4%
9.不明・・・2%
※0万円~600万円未満の年収の方が大半です。

≪自己資金≫
・100万円未満・・・18%
・100万円以上~300万円未満・・・19%
・300万円以上~600万円未満・・・23%
・600万円以上~1000万円未満・・・17%
・1000万円以上~1500万円未満・・・7%
・1500万円以上~2000万円未満・・・6%
・現金購入・・・10%
※自己資金300万円未満方が大半です。最近は物件価格低下に伴い現金購入の方も増えてきています。

≪職業(職種)≫
1.会社員(I.T関係)・・・14%
2.会社員(営業マン)・・・9%
3.自営業(建築、不動産関係)・・・12%
4.公務員(教師)・・・8%
5.会社員(金融関係)・・・10%
6.会社員(工場勤務)・・・11%
7.会社員(サービス、飲食業)・・・8%
8.その他・・・9%
9.公務員(警察管)・・・6%
10.無職・・・11%

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第6章:購入する際の注意点とまとめ

◆後悔しない建売住宅を購入する秘訣



1.オープンハウスの営業マンのセールストークは真に受けない

基本的に、オープンハウスの営業マンは、売る為の営業マンですので不利な事は言いません。

中には宅建の資格が無い営業マンもいますので注意が必要です。


2.建築士や建築に詳しい人などに建物を見てもらう

営業マンの説明や物件に何か不安を感じた場合、契約する前に知り合いの建築士や建築に詳しい人に建物をチェックもらう。契約する前に診てもらう事がポイントです。


3.建築中の建売を契約した場合は、時々現地を見に行く

建築中の場合は、施主として大工さんなどに時々で良いので飲み物の差し入れして挨拶する。


4.ゴミが散らかっている(汚い)現場は要注意

現場監督や職人の几帳面さが現場の整理整頓状況に表れます。


5.引渡し前の段階で不具合箇所をチェックする

建物が完成したら引渡し前に、売主立会いのもとに建物完成現地立会いを必ずおこなって建物の不具合箇所をチェックして、引渡までに売主に是正(補修や修理)してもらうようにしましょう。

自信のない人は、出来れば建物に詳しい人と一緒に立会いするのがベストです。

この作業はとても大切です。この完成現場立会いを疎かにした場合、引渡し後になって傷や不具合箇所を発見する事になり、売主にクレームの連絡をしなければならなくなります。

お引渡し前に的確に不具合箇所を指摘して是正する事により、お引渡し後のクレームや売主買主間のトラブル発生率が格段に減らす事が出来ます。


◆建売住宅購入を検討の方へのアドバイス

このサイトが建売住宅の建売住宅を検討している方の参考になれば嬉しく思います。

パワービルダー系の建売住宅について「良い事」も書いてあれば「良くない事」も書いてあります。

しかし、私は建売住宅の購入について否定的では御座いません。本サイトをご覧頂き建売住宅の特徴良く理解してからお話を進めて頂ければと思っています。

一生で一番高価な商品とうちの一つである住宅購入で失敗しない為にも、慎重に検討してご購入することが大切だと思います。

しかし、WEB上の様々な情報に惑わされて問題無い物件までも買い逃しては、もったいない事です。

パワービルダー系の建売住宅はローコストと言っても、一生で一番高価な商品の中の一つです。

建物を見慣れていない人が建売住宅を見て「良い建物」と「良くない建物」を見極める事は、難しい事だと思います。

購入後のトラブルを回避する為にも営業マンの説明や建物に違和感や不安を感じたら、お知り合いの設計士などに見てもらう事が良い建物購入のコツだと思います。

◆仲介手数料無料ゼロシステムズ
仲介手数料無料になって専門家の建物診断も無料で受けられるゼロシステムズを一度ご覧になって下さい。
http://www.0systems.com/

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