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パワービルダーの評判と口コミを考察
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著者:田中住宅診断事務所 田中勲
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◆はじめに
パワービルダーの評判や口コミの実態
パワービルダー系の新築の建売住宅(飯田グループホールディングス、アーネストワン、一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アイディホーム)の口コミや評判、クレームについて建物診断を行なう立場から考察しました。
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第2章:パワービルダーの安さの秘密
◆1.土地+新築=価格1280万円!?
マイホーム購入を検討している人の理想は・・・
「土地を購入して、住宅展示場のような家をオーダーメイドで建築する・・・」
マイホーム購入の理想だと思います。
しかし、この理想を叶える為には、相当な資金力が必要です。
土地価格は地域相場により異なりますが、
例えば、土地2000万円で購入後に建築費1500万円~2000万円程度で注文住宅を建築すると
土地+建築費で合計3500万円~4000万円となります。
更に別途工事で駐車場やフェンスなどの外構工事で約200万円程度必要になります。
このように注文住宅では、別途工事費用が次々と必要となり、建売住宅を購入する事と比べると高額になります。
余談ですが・・・ローコストの注文住宅や企画住宅のハウスメーカー(アキュラホーム、タマホーム、アエラホームなど)の「坪単価25万円からの家造り・・・」などのキャッチフレーズは、お客様の目を引きます。
広告や看板だけで判断すると“坪単価25万円×30坪=750万円”で注文住宅が建築が出来ると思わされます。
しかし、実際にモデルハウスに出向き、ハウスメーカーの営業マンから具体的な説明を受けると、結局は、現場管理費や上下水道の接続費用等の様々名目で別途必要工事費用が数百万円単位でかかります。
別途必要工事費用を加えるとローコスト住宅でも建築総額は、最低でも1500万円以上にはなります。
このようにローコストの注文住宅で建築しても土地建物総額3500万円以上もかかるのに同じエリアで「一建設」や「アーネストワン」などのパワービルダー系の新築分譲住宅は、価格2780万円(例)で販売されている事も良くあります。
地域によって異なりますが、埼玉県や千葉県の郊外では、新築分譲住宅が1500万円を切った価格で販売されている事もあります。
私が把握している新築分譲住宅の最低価格は、埼玉県の郊外の物件が度重なる値下げにより価格1280万円で販売されている物件を見たことがあります。
ビジネスジャーナル記事
http://biz-journal.jp/2015/06/post_10164.html
土地付の新築一戸建が価格1280万円なんて通常はあり得ない金額です。
地元工務店であれば、建物本体代金にすら足りません。
アーネストワンなどのパワービルダーは、エンドユーザーが個別に土地を購入して注文住宅で建築するよりも、大よそ500万円~1000万円以上も安く新築一戸建を分譲しています。
◆2.アーネストワンなどは、なぜ安く建築出来るのか?
・「何故、こんなに安く新築一戸建が販売できるのか?」
・「こんなに安いのでは、手抜き工事なんじゃないの?」
・「こんなに安いのでは、どうせ欠陥住宅なんじゃないの?」
と考える人は多いと思います。
ここからは、パワービルダー系の新築分譲住宅の安さの秘密を解説します。
2-1.アーネストワンなどのパワービルダーは土地を安く仕入れている
パワービルダーに限らず、世の中の「不動産会社」は、土地を一般の相場よりも安く仕入れなければビジネスになりません。
例えば
土地の周辺相場が坪単価60万円で売買されているエリアを一例でご説明します。
この位の相場のエリアであれば一般的な不動産会社やパワービルダーでは、坪単価45万円以下で土地を仕入れなければビジネスなりません。
例えば、
≪エンドユーザーが土地を購入する場合≫
土地面積35坪×坪単価60万円
=土地価格2100万円
↓
≪パワービルダーが土地を仕入れる場合≫
土地面積35坪×坪単価45万円
=土地価格1575万円
Q1:何故?土地を安く仕入れできるのか?
A1:即決でスピーディーに購入するから安い土地の情報が集まる
解説1
不動産会社には、エンドユーザーと違い最新の売却物件情報が集まります。
安い物件情報があれば不動産会社は、エンドユーザーに売地情報を紹介しないで不動産会社が自ら土地を買取りします。
必然と購入(土地仕入れ)の決断が早いパワービルダーに売地情報が集まります。
従って残念ながら安い土地情報がエンドユーザーの目に留まるということは殆どありません。
A2:エンドユーザーでは購入しきれない大きな土地を安く仕入れる
解説2
例えば、面積300坪の広大な土地の場合
300坪×坪単価60万円
=土地価格1億8千万円
一般消費者はは、これほど広く高額な土地を一括で購入できる人は殆どいません。
不動産業者やパワービルダーは、このように一括では、高額過ぎて一般消費者が購入できない土地を割安で仕入れます。
例えば、
この土地を1億円への値下交渉が成功した場合
1億円÷300坪
=坪単価33.3万円
なんと相場の半額近くの価格で仕入れた事になります。
この300坪の土地を単純に30坪ずつ10区画に分割すると1区画30坪あたりの原価が999万円の物件となります。
※開発道路や造成費などの経費は考えない場合の計算です。
このように「一建設」や「アーネストワン」などの「パワービルダー」は、豊富な資金力で広大な土地を割安に仕入れています。
しかし、土地が広ければ良いという訳ではありません。
「一建設」や「アーネストワン」のような「パワービルダー」の特徴として100棟以上の大型プロジェクトは、完売までの期間が長期に亘り売れ残りのリスク(借入金利負担)を考えて、あまり好んで手を出さないのも特徴です。
従って、これらのパワービルダーは1棟から15棟現場くらいの小規模分譲が多いのが特徴です。
※ミニ開発と呼ばれています。
2-2.建築原価のコスト削減を極限まで追及している
「利は元にあり」という言葉があるようにパワービルダーは、建築原価を徹底的に抑えることに躍起です。
世界のトヨタ自動車もネジ1本にいたるまでコスト削減に拘っている事と同様です。
パワービルダーは、年間数千棟も新築一戸を建築して販売しています。
このスケールメリットを活かして、建材や設備の仕入価格を極限まで安値に抑えています。
「この建物総額の原価は、いくらなのだろう?」と建売住宅の購入を検討していれば誰が疑問に思います。
結果から言いますと、パワービルダーの建物の原価は、各会社により異なりますが2階建で900万円位と言われています。(推定)
以前は、800万円前後の原価だったようですが、建築資材や現場人件費などの高騰で原価が900万円位までUPしたようです。
しかし、飯田グループホールディングス株式会社の持ち株会社を設立して建材などの仕入れを統一する事により、更なる建築原価の削減を実現させようとしています。
「えっ~新築一戸建が900万円位で出来るの!?」
「そんなに安いのでは、欠陥住宅なのでは!?」と思う人は、少なくないと思います。
以前、私の知人の創業70年の地元工務店に、「一建設と同じ仕様と同じ延床面積で建てたらいくらかかるか?」と見積依頼をしたことがあります。
中小の工務店では、最低でも1200万円~1300万円はかかるという結果になりました。
パワービルダーでは、900万円位で出来る建物が街の工務店では、1200万円~1300万円もかかる・・・
何故、400万円位の価格差が出来るのでしょうか?
◆3.パワービルダーが安く建築出来る訳
1.年間数千棟も同仕様の建築で大量仕入れ
例えば、
システムバスルームの定価80万円位するものを、パワービルダーは25万円位(推定)で仕入れます。
街の工務店の仕入れ値は、工務店の規模にもよりますが大よそ40~50万円くらいです。
このように大量仕入れにより各部材や設備の仕入価格が安いのです。
システムキッチンなどのメーカーの工場には、パワービルダー専用商品のレーンがあるとも言われています。
パワービルダーのシステムキッチンは、外観デザインが注文住宅で使われている商品と同じであっても、各種機能を簡素化してコスト削減したパワービルダー専用仕様の商品を使用しています。
年間数千棟もの建売住宅を建築する企業が6社も経営統合するという事は、年間約2万棟以上の建売住宅を建築する企業という事になります。
パワービルダーは、大量生産の世界のトヨタ自動車や大量仕入れのディスカウントストアと同様の原理で建築費の更なるコスト削減を目指しています。
2.最短工期で人件費や金利経費の削減
一建設やアーネストワン等のパワービルダーでは、上棟してから木工事完了まで約45日を目安に工期を組むと言われています。
これは、木造住宅として極めて短い工期と言えますが、徹底した作業工程の効率化と建材や設備の搬入タイミングの効率化により、この工期を実現しています。
工期を短くする事で人件費だけでなく、パワービルダーにとって事業資金の金利負担も削減しているのです。
また、アーネストワンや一建設のようなパワービルダーの建売住宅では、建築途中の未完成物件であっても施主との仕様打合せはありません。
建築途中に注文住宅のように施主の要望を聞いていては、作業工程の効率化が出来ずコストアップにつながってしまいます。
従って、パワービルダーでは、建築仕様の変更や間取りの変更を極端に嫌う(事実上できない)のが実情です。
過去に仕様の変更や間取りの変更をパワービルダーの担当者に相談したら『うちは建売住宅だから注文をしたかったら他で購入して下さい!』と冷たく断られた事もあります。
3.分離発注で中間マージンをカット
意外に思うかもしれませんが「一建設」や「アーネストワン」等のパワービルダーは、下請けの工務店や建設会社に工事を『一括で丸投げ』するという事はしません。
※『一括で丸投げ』とは、自社で工事や管理をせずに別の工務店や建設会社へ全ての工事を発注することです。
パワービルダー系の分譲業者には、社内に工事部があり、現場監督は、パワービルダーの社員です。
建材や設備機器などは、一括でパワービルダー自身で仕入れます。
パワービルダーの工事部が「大工」「クロス業者」「設備業者」などの各職人を手配します。
従って下請工務店に丸投げはなく、パワービルダーは街の工務店と同様に分離発注で建築しているのです。
4.必要最低限の設備仕様
一建設やアーネストワンなどパワービルダーの建売住宅は、自動車に例えると、カローラクラスかもしれません。
カローラクラスでも4ドアで5人乗りです。
当然、シートベルト、エアバック、パワーウィンドウ、エアコンなどの安全装備と快適装備もついています。
パワービルダーの建物も同様に、フラット35“S”仕様に対応する為に基礎高、断熱性能、耐震性能、ペアガラス等々、しっかり装備されています。
しかし、床暖房、食器洗乾燥機、エアコン等の設備は、装備されていません。
また、パワービルダー系の建売住宅は、何故か昔から『網戸』が付いていなくオプション品ですので注意が必要です。
セキスイハウスやダイワハウスなどの有名な注文住宅は、クラウン又はレクサスのようなものです。
当然、クラウンになると室内は、カローラに比べて静粛性に優れていて快適です。
最新のナビゲーションや本皮シート、パワーシート、シートヒーター、ハイブリッドシステム等々、そして、レクサスであれば、エンブレム(ネームバリュー)代も車両価格に反映されていると言ってよいでしょう。
当然、クラウンとカローラを比べると、間違いなくクラウンの方が高級でボディ剛性や装備が優れています。
一つだけ、カローラが勝る点は価格です。
価格600万円もするクラウンでも5人乗り。
価格150万円のカローラでも5人乗りです。
5人乗車で、どこにでも移動できるという実用的な性能は、クラウンもカローラも同じなのです。
パワービルダーの建売住宅とセキスイハウスの注文住宅の差は、カローラとクラウンの差と置き換えて考えると理解しやすいでしょう。
しかし、自動車は、厳格に管理された工業生産品ですが、建売住宅は、個々の職人が造る製品です。
従って、建売住宅に限らず大工さんが造る住宅の場合は、『出来の良いアタリの建物』と『出来の悪いハズレの建物』の差が存在します。
このような完成精度のバラツキなどを考えると、カローラでなく、つくりが大雑把な国の輸入車にも例えられるかもしれません。
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