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パワービルダーの評判と口コミを考察
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著者：田中住宅診断事務所 田中勲
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◆はじめに
パワービルダーの評判や口コミの実態
パワービルダー系の新築の建売住宅（飯田グループホールディングス、アーネストワン、一建設、飯田産業、東栄住宅、タクトホーム、アイディホーム）の口コミや評判、クレームについて建物診断を行なう立場から考察しました。
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第５章：値下げや価格交渉について
不動産をご購入の際には、誰もが少しでも安く購入したいと思います。
実際に不動産の値引きとは、どのようにするのでしょうか？
また、値引きを出来る物件と値引きが出来ない物件などがあるのでしょうか？
広告を見ていると
「価格改定３１８０万円→２９８０万円！」
と記載されていることがあります。
パワービルダーは、土地を仕入れてから建築して契約して資金回収するまでの期間を半年以内に終了する事を目標にしています。
そこで、一建設やアーネストワンなどのパワービルダーは、建築中に完売する事を目標（理想）としています。
パワービルダーでは『完成した建物』→『資金未回収物件』という考え方です。
資金を早期回収する為に建物が完成したら値下げを実施して販売の促進（早期資金回収）をします。
※価格改定（値下げ）の例
価格３２８０万円・・・・更地の段階
↓
価格３０８０万円・・・・建築中
↓
価格２９８０万円・・・・完成
↓
価格２７８０万円・・・・完成して１ヶ月しても売れない場合
このように「更地」→「建築中」→「完成」→「在庫処分」という順序で値下げする傾向にあります。
各建売メーカーの１物件に対する利益率については、あえて触れませんが、バブル時と違い、建売１棟販売しても薄利な事は確かです。
価格を２回～３回値下げをすると原価割れの現場も中にはあります。
街の工務店や個人の小規模な不動産会社が建売住宅を建築して赤字を出したら会社の死活問題です。
しかし、パワービルダーなどの大規模な建売分譲業者は、他の現場を含めて全体で利益を考えます。
例え一部の現場が赤字であっても他の現場の利益でカバーするというスケールメリットで値下げに対応しています。
◆価格交渉のコツ
１．値下げしたばかりの物件は、価格交渉がし難い
パワービルダー系は、営業所や担当者レベルでは価格の決定権がありません。
値下交渉の決裁に関しては、本社に稟議を上げて承認を得なければなりません。
販売価格を価格改定（値下げ）した直後の物件に対して、更に値下交渉しても、パワービルダーでは、本社稟議が通らない事が多いです。
２．口頭では無く、書面で価格交渉をする
一般的に不動産売買では、口頭では価格交渉を行ないません。
買付証明書や不動産購入申込書と呼ばれる書面で価格交渉をします。
この書面に、購入希望価格と契約予定日を記入いたします。
「この価格になれば、何月何日に契約します」とい意味合いです。
３．契約予定日を早めに設定する
買付証明書や不動産購入申込書などの書面を売主側に提出しても契約予定日が遠いと（１０日後や２週間後など）値下交渉は成功しません。
「買主からの価格交渉を受け入れる代わりに、早く契約して下さい」と売主側に要求されます。
従って価格交渉をする場合は、長くても書面提出から１週間以内の契約が理想と言えます。
パワービルダー系は、買付を提出してから契約日までは３～４日程度が一般的ですので注意が必要です。
４．住宅ローンの事前審査の承認は必須
パワービルダーが懸念する事の一つは、契約後に買主の住宅ローン不成立によりキャンセルになってしまうことです。
その為、パワービルダーは、買主の住宅ローン事前審査の仮承認を取得していないと契約しません。
従って、買付けを提出する際には、銀行の住宅ローン事前審査の申込も行う必要があります。
５．ダメ元な無謀な価格交渉はタブー
無謀な金額で交渉をするとパワービルダー側の担当者に本社稟議にも上げる事が出来ないと、担当者レベルで断られてしまいます。
常識的な範囲の価格交渉がベターでしょう。 （下記の物件価格別の価格交渉分析結果を参考にして下さい）
◆パワービルダーに対して出来にくい交渉
１．オプションを無料でつけて欲しい・・・
これは、出来そうで出来ない（出来難い）交渉です。
パワービルダー系の売主業者の多くは、オプション工事（網戸やシャッター雨戸など）を子会社や別会社が取り扱うように会社を分離しています。
従ってパワービルダー系の売主側の営業マンは、別会社の絡んだオプションのサービス工事の交渉を避ける傾向にあります。
商品などの現物のサービスを望むのでは無く価格交渉の方が無難です。
ただし、時期により売主自ら、例：４０万円分のオプションプレゼント！と広告に記載している場合もあります。
しかし、オプションプレゼントなどは、表示価格（定価）で契約した場合に限るという事が殆どですので注意が必要です。
２．建物仕様や間取りの変更
クロス（壁紙）の色柄、外壁の色柄、建具の色柄、間取りの変更、外構工事の使用など、残念ながらパワービルダー系の建売住宅では殆ど受け付けませんのでご注意下さい。
３．契約当日の価格交渉
これは、パワービルダーとの契約に問わず不動産取引では、タブーです。
ご契約前に事前にご契約条件が整ったから、売主、買主、仲介業者などの関係者が集まっているのに、当日に更に条件を提示する事はマナー違反と言えます。
４．なんらかのサービスを営業マンに要求や期待
パワービルダー系の支店や営業担当者（社員）には、基本的に決裁権が無いと思って下さい。
何かのサービスなどを要求や期待をしてもパワービルダーの売主担当者は、会社の決定や会社のルールに従うしかありません。
従って、サービス以外にも個別に念書や覚書の要求や契約条文の文面変更などを要求しても残念ながら対応してもらえません。
≪値下交渉についての分析≫
新築一戸建（物件価格２０００万円未満）
１．値下金額５０万円以下・・・４４％
２．値下金額５０万円を超～１００万円以下・・・３５％
３．値下金額０万円・・・１４％
４．値下金額１００万円超～２００万円以下・・・６％
５．値下金額２００万円超～３００万円以下・・・１％
６．値下金額３００万円超・・・０％
価格２０００万円未満と比較的安い物件の場合は、１００万円を超える値下げ交渉は難しいと言えます。
新築一戸建（物件価格２０００万円～３０００万円未満）
１．値下金額５０万円超～１００万円以下・・・３４％
２．値下金額５０万円以下・・・２７％
３．値下金額０万円・・・２４％
４．値下金額１００万円超～２００万円以下・・・１２％
５．値下金額２００万円超～３００万円以下・・・２％
６．値下金額３００万円超・・・１％
価格２０００万円未満の物件に比べて５０万円～１００万円位の値引きに成功している人が多い様です。
５０万円～１００万円の値引きとは、８０万円の端数と呼ばれる値引きが多い事が伺えます。
新築一戸建（物件価格３０００万円～５０００万円未満）
１．値下金額５０万円超～１００万円以下・・・３６％
２．値下金額０万円・・・２６％
３．値下金額５０万円以下・・・１８％
４．値下金額１００万円超～２００万円以下・・・１６％
５．値下金額２００万円超～３００万円以下・・・２％
６．値下金額３００万円超・・・２％
価格３０００万円～５０００万円未満の物件も８０万円の端数値引きが一番多い事と同時に値下金額０万円が２６％を占めています。
値下金額０円というのは、この価格帯の物件は、人気エリアにある人気物件が多いことが要因と分析できます。
新築一戸建（物件価格５０００万円以上）
１．値下金額５０万円超～１００万円以下・・・３３％
２．値下金額１００万円超～２００万円以下・・・２８％
３．値下金額５０万円以下・・・１９％
４．値下金額０万円・・・１１％
５．値下金額２００万円超～３００万円以下・・・６％
６．値下金額３００万円超・・・３％
価格５０００万円以上台の物件も８０万円の端数値引きが一番多いですが、１００万円超～２００万円以下の値引きも多いです。
５０万円超～２００万円以下の値引きは５１％と半数以上の人が、この位の値引き交渉をしている事がわかります。
分析結果
データから伺えることは、価格交渉５０万円～１００万円の価格交渉の成功率は高いといえます。
リーマンショックの直後は、建売住宅を新築しても売れない時が続き買手市場で２００万円位の値引きにも応じてくれた時期もありましたが、最近は、売れ行きも好調で極端な価格交渉は難しいと言えます。
具体的には、端数と呼ばれる部分から１００万円程度が限界と言えます。（端数の例：２９８０万円なら８０万円値引き交渉をして２９００万円に・・）
但し、問合せが多い人気物件の場合は、一切値下げに応じてもらえない場合があります。すべてが値下げ出来るとは思わない方が良いと言えます。
２００万円を超える価格交渉の成功率は、極めて難しく５０００万円未満の物件の場合では１％～２％程度です。
２００万円超えの価格交渉は、極稀なタイミングです。
極稀なタイミングとは、売主自身が販売価格の改正（値下）を検討しているタイミングに重なって値下交渉の買付を提出した場合、２００万円超の値下交渉が成功する場合があります。
◆実際にパワービルダーの建売を購入した顧客の声
私どもを通して新築分譲住宅を購入した方の口コミ評判掲示板をご覧ください。
口コミ評判掲示板
http://www.0systems.com/#manu
◆どんな人が建売住宅を購入しているの？
私どもを利用して購入しているお客様の年齢層、年収、自己資金 職業などの購入層を分析してみました。
≪年齢層≫
１．３０才代・・・３４％
２．２０才代・・・２８％
３．４０才代・・・２０％
４．５０才代・・・１２％
５．６０才以上・・・６％
※２０～３０才代が全体の半分を占めています。
≪年収≫
１．４００万円～４９９万円・・・２４％
２．５００万円～５９９万円・・・２０％
３．３００万円～３９９万円・・・１６％
５．８００万円～１１９９万円・・・１２％
５．６００万円～７９９万円・・・１２％
７．０万円～２９９万円・・・１０％
８．１２００万円～１５９９・・・４％
９．不明・・・２％
※０万円～６００万円未満の年収の方が大半です。
≪自己資金≫
・１００万円未満・・・１８％
・１００万円以上～３００万円未満・・・１９％
・３００万円以上～６００万円未満・・・２３％
・６００万円以上～１０００万円未満・・・１７％
・１０００万円以上～１５００万円未満・・・７％
・１５００万円以上～２０００万円未満・・・６％
・現金購入・・・１０％
※自己資金３００万円未満方が大半です。最近は物件価格低下に伴い現金購入の方も増えてきています。
≪職業（職種）≫
１．会社員（Ｉ．Ｔ関係）・・・１４％
２．会社員（営業マン）・・・９％
３．自営業（建築、不動産関係）・・・１２％
４．公務員（教師）・・・８％
５．会社員（金融関係）・・・１０％
６．会社員（工場勤務）・・・１１％
７．会社員（サービス、飲食業）・・・８％
８．その他・・・９％
９．公務員(警察管）・・・６％
１０．無職・・・１１％
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